Cession d’un usufruit temporaire ? Normalité du prix par rapport à sa valeur économique

Pour fixer le juste prix d’un usufruit temporaire de parts de SCI cédé par un associé à une société et apprécier l’existence d’une libéralité au profit du cédant, l’administration ne peut appliquer le barème fiscal mais doit retenir une méthode d’évaluation économique.

Les circonstances de l’affaire

L’associé gérant d’une société civile immobilière (SCI) cède à celle-ci l’usufruit temporaire, pour 10 ans,de parts qu’il détient dans deux autres SCI. L’administration fiscale considère que le prix de cession est trop élevé et regarde l’écart entre :

• ce prix et la valeur estimée de l’usufruit, calculée en appliquant le barème de 23 % prévu par l’article 669 du CGI ;

• à la valeur des parts en pleine propriété telle que mentionnée dans une déclaration de succession antérieure, comme une libéralité constitutive d’un acte anormal de gestion et d’une distribution de bénéfices.

Le contribuable conteste les rappels d’impôt et de prélèvements sociaux mis à sa charge.

La décision de la cour administrative d’appel

La cour administrative d’appel de Nantes rappelle que la valeur vénale des titres d’une société non admise à la négociation sur un marché réglementé doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date de la cession.

L’évaluation des titres d’une telle société doit être effectuée, par priorité, par référence au prix d’autres transactions :

• intervenues dans des conditions équivalentes ;

• et portant sur les titres de la même société ou, à défaut, de sociétés similaires.*

En l’absence de telles transactions, celle-ci peut se fonder sur la combinaison de plusieurs méthodes alternatives. Dans cette affaire, en raison de la spécificité de la transaction et de l’absence de marché pertinent, il n’existe pas d’élément de comparaison pour évaluer la valeur de l’usufruit temporaire des parts des SCI. Cette circonstance n’autorise toutefois pas l’administration à faire usage du barème de l’article 669 du CGI, qui ne s’applique qu’aux droits d’enregistrement et à la taxe de publicité foncière :

• la cour précise que, si l’article 74 SE de l’annexe II au CGI renvoie à ce barème en matière de plus-values immobilières des particuliers,il ne concerne que le calcul de la plus-value imposable chez le cédant et ne porte pas sur le prix de cession à retenir pour ce calcul ;

• elle observe que les chiffres retenus par l’administration pour évaluer l’usufruit en appliquant ce barème aboutissent, au vu des revenus locatifs des SCI, à un taux de rentabilité d’environ 12 % ne correspondant pas aux actifs présents sur le marché ; elle valide la méthode d’évaluation économique proposée par le contribuable, qui retient un taux de rendement, correspondant aux loyers perçus par les SCI, d’environ 6 % . L’écart entre la valeur économique ainsi estimée et le prix pour lequel l’usufruit temporaire a été cédé, bien qu’inférieur à l’écart calculé par l’administration, restant significatif et sans contrepartie pour la société cessionnaire, la cour confirme l’existence d’une libéralité représentative d’une distribution de bénéfices au sens de l’article 111 c du CGI, mais elle en limite le montant.

 

Source : (CAA Nantes 1-4-2021 n°19NT01569).

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