Une année sans revente ne suffit pas, à elle seule, à écarter la qualification de marchand de biens

La circonstance qu’au cours d’une année aucune opération de revente n’ait été réalisée par une société civile immobilière ne suffit pas à écarter la qualification de marchand de biens et l’assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés au titre de cette année.

Les profits des marchands de biens, réalisant de manière habituelle des opérations immobilières dans une intention spéculative, présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux (CGI art. 35, I-1o), la condition d’habitude s’appréciant en principe en fonction du nombre d’opérations réalisées et de leur fréquence (CE 7-1-2016 no 383810). Lorsqu’une SCI se livre à ces opérations, elle est passible de l’impôt sur les sociétés (CGI art. 206, 2).

Une SCI acquiert en 2008 deux immeubles qu’elle revend partiellement par lots en 2008 et 2009. À la suite d’une vérification de comptabilité , l’administration remet en cause le caractère civil des activités de la SCI pour les années 2008 à 2010 au motif qu’elle exerçait une activité de marchand de biens et l’assujettit, en conséquence, à l’IS pour les années en cause.

La cour administrative d’appel de Bordeaux confirme l’assujettissement à l’IS pour 2008 et 2009 mais décharge la SCI des cotisations d’IS au titre de 2010, en se fondant sur la seule circonstance que, au cours de cette année, la société n’avait réalisé aucune opération de revente et s’était exclusivement livrée à des opérations de location de biens immobiliers.

Censure du Conseil d’État : une telle circonstance ne suffit pas, à elle seule, à écarter la qualification de marchand de biens et l’assujettissement à l’IS de la SCI au titre de cette année.

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