Utiliser le prêt 0 % pour acheter dans l'immobilier ancien : quelles sont les conditions ?

Principalement réservé à l'achat ou à la construction d'un logement neuf, le prêt à taux zéro (ou PTZ) peut aussi être utilisé pour acquérir un bien immobilier déjà existant à la condition, dans certains cas, de réaliser des travaux importants.

Quels sont les logements ou locaux éligibles ?

De la transformation d'une grange à la réhabilitation d'une "ruine" dans un village, en passant par l'acquisition d'un logement social, le prêt à taux zéro peut effectivement concourir à l'acquisition d'un bien immobilier ayant déjà été utilisé, moyennant, dans la plupart des cas, la réalisation de travaux conséquents et l'engagement, pour l'emprunteur, de l'occuper à titre de résidence principale.

 

Remettre sur pied une ruine

Il s'agit ici d'un logement ancien dont l'acquisition, en vue de sa première occupation, s'accompagne d'une rénovation de grande ampleur concourant à la production d'un immeuble neuf au sens où le prévoit l'article 257, I-2-2 du Code général des impôts. Pour ce genre d’acquisition, il n’existe pas de contrainte de localisation.

Les travaux, qui doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (acquisition + travaux + frais annexes), doivent consister en une surélévation ou doivent rendre à l'état neuf :

  • soit la majorité des fondations,
  • soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage,
  • soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement,
  • soit l'ensemble des éléments de second œuvre (planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques...), dans une proportion fixée aux 2/3 pour chacun d'entre eux.

S'agissant du second œuvre, chacun des six lots doivent être rendus à l'état neuf pour que cette composante soit considérée comme rendue à l'état neuf dans son ensemble.

Enfin, le logement achevé doit satisfaire à un niveau de performance énergétique (consommation inférieure à 331 kWh/m2).

Les travaux peuvent être effectués :

  • par le vendeur avant ou pendant la vente, auquel cas l'acheteur devra présenter une attestation de remise à neuf signée du vendeur,
  • ou par l'acheteur après la vente, à qui il revient alors de présenter une attestation de remise à neuf à l'établissement prêteur.

Dans tous les cas, l'acheteur doit bien être le premier occupant du logement remis à l'état neuf.

Les travaux doivent être réalisés dans un délai de 3 ans à compter de la date d'émission de l'offre de prêt. Le cas échéant, ce délai de 3 ans peut, sur demande et avec justificatifs, être allongé en cas de force majeure, de décès de l'emprunteur, de maladie ou d’incapacité de 3 mois au moins de l’emprunteur, de procédure contentieuse liée à la réalisation des travaux ou encore de catastrophe naturelle ou technologique. L’allongement du délai est accordé pour une durée de 1 an renouvelable.

 

Rénover un logement situé en milieu rural

Ici aussi, une quotité de travaux est exigée. Cela étant, une fois les travaux effectués, le logement conserve, sur le plan fiscal, son caractère ancien.

Le logement doit être situé en zone B2 ou C du territoire, zones ne se caractérisant pas par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.

L'acquéreur doit présenter un programme de travaux d'amélioration devant représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (achat + travaux + frais annexes). Sont ainsi visés :

  • les travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes,
  • la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes,
  • ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d'énergie, en sachant que le logement ainsi transformé doit répondre à un niveau de performance énergétique (consommation inférieure à 331 kWh/m2).

Les travaux ne doivent pas avoir été commencés avant l’émission de l’offre de prêt.

Par la suite, les travaux doivent être réalisés dans un délai maximal de 3 ans, avec une possibilité d’allongement du délai dans les cas évoqués précédemment.

Pour justifier du programme de travaux et du respect du quota de 25 %, l'emprunteur fournit à l'établissement prêteur une attestation sur l'honneur ainsi que l'ensemble des devis, puis, une fois les travaux réalisés, l'ensemble des factures.

 

Transformer un local non affecté à l'habitation

La transformation en logement d'un local non affecté initialement à cet usage (grange, boutique, atelier, etc.) peut également bénéficier du concours du PTZ. Dans ce cas, le logement produit est, ici aussi, assimilé à un logement neuf dont l'acheteur doit être le premier occupant. La demande d'un PTZ peut émaner d'une personne qui est déjà propriétaire d'un tel local. Il faut dans ce cas qu'elle occupe de façon effective ce bien à titre de résidence principale sitôt les travaux terminés pour éviter que la demande de prêt ne soit pas remise en cause.

 

Acquérir un logement issu du parc social

Le locataire d'un logement social peut obtenir un prêt à taux zéro pour acquérir son logement ou un autre logement proposé par son bailleur social (organisme de HLM ou société d'économie mixte) dans le même département. Cela étant, le PTZ peut également permettre le financement de l’acquisition d’un logement vacant du parc social. Dans ce cas, la priorité est néanmoins donnée à l’ensemble des locataires âgés et des gardiens d’immeubles employés dans le parc social.

L'emprunteur doit fournir à l'organisme prêteur le compromis de vente. Ce dernier doit préciser la qualité du vendeur, le caractère occupé ou vacant du logement et le prix de vente, lequel doit être inférieur de 35 % à l'évaluation faite par le service des domaines (cette évaluation doit également être fournie).

 

Acquérir un logement dans le cadre d'un contrat de location-accession

Le mécanisme de la location-accession permet à une personne ou un ménage d'acquérir un logement pour l'occuper à titre de résidence principale. Le contrat est géré par la loi du 12 juillet 1984. Il peut être proposé par un bailleur social (organisme de HLM, SEM, etc.) ou un bailleur privé. A l'issue d'une première période de jouissance du logement en tant que locataire dont la durée est fixée au contrat, le PTZ peut être sollicité par le locataire, lors de la levée de l'option confirmant l'acquisition, pour le financement du solde du prix d'achat (différence entre le prix prévu dans le contrat et le montant déjà versé des redevances). Le cas échéant, le PTZ peut être cumulé avec un prêt social de location-accession (PSLA).

La levée de l'option et le paiement du prix emportent transfert de propriété au bénéfice du locataire accédant. Sur le plan fiscal, le logement est qualifié de "logement neuf", étant entendu que l'acheteur doit être son premier occupant à la levée de l'option.

À noter que, sous certaines conditions, le second occupant d’un logement ayant fait l’objet d’un prêt social à la location-accession peut également utiliser le PTZ pour financer son acquisition.

 

Rappel de 9 principes sur le PTZ

Que le logement financé par un PTZ soit neuf ou ancien, il convient de rappeler quelques principes communs :

  1. Le PTZ ne finance jamais en totalité une opération . Il vient en complément d'un ou plusieurs autres prêts. Pour les banques, il est même généralement pris en compte dans l'apport personnel. Le pourcentage du montant de l'opération pris en compte par le PTZ est de 40 % sur tout le territoire pour un logement neuf, 20 % pour les cas d'acquisition d'un logement ancien et de 10 % pour une opération portant sur la revente d'un logement du parc social.
  2. Le PTZ est octroyé à un primo-accédant , à savoir une personne qui, au moment de la demande de prêt, n'est pas propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans. Font toutefois exception à cette condition : les titulaires d'une carte d'invalidité de 2e ou 3e catégorie, les bénéficiaires d'une prestation pour personne handicapée (AAH ou AEEH) et les victimes d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de façon définitive leur résidence principale.
  3. Le PTZ est soumis à une condition de ressources qui varie selon la localisation du logement et le nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale (tableau en fin de dossier). Le montant des ressources pris en compte correspond au plus élevé des montants suivants : le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année ou le coût total de l'opération divisé par 9.
  4. Les modalités de remboursement du PTZ varient en fonction des ressources de l'emprunteur et de la taille du ménage.
  5. Le logement financé par le PTZ doit être affecté à l'habitation principale dans un délai maximal de 1 an suivant son acquisition ou l'achèvement des travaux. Sous certaines conditions, ce délai est porté à 6 ans dès lors que le logement est destiné à être occupé par l'emprunteur à compter de son départ à la retraite.
  6. Le logement financé par le PTZ doit normalement être occupé comme résidence principale au cours des 6 années suivant la date de versement du prêt , sous peine de remise en cause de l'opération. Durant ces 6 ans, le propriétaire a néanmoins la possibilité de louer le logement sous certaines conditions.
  7. La revente du logement avant le terme du PTZ entraîne normalement le remboursement du solde restant dû. Cependant, en pareil cas, il est possible de demander à la banque un transfert du prêt , sous réserve que la nouvelle opération d'achat respecte les conditions d'octroi du PTZ. Le transfert concernera uniquement le capital restant dû. Il convient de noter également que le transfert est soumis à l'accord de la banque qui peut le refuser si elle estime que les garanties du nouvel achat sont insuffisantes.
  8. Le PTZ concerne uniquement des opérations d'accession à la propriété en pleine propriété . Les achats d'usufruit, de nue-propriété ou de parts indivises sont autorisées dès lors qu'ils donnent à l'acheteur la pleine et entière propriété du bien qu'il occupera à titre de résidence principale.
  9. En regard du point n° 1, le PTZ peut être complété par un prêt conventionné (PC), un prêt d’accession sociale (PAS), un prêt d’épargne-logement, un prêt Action logement (ex-"1 % logement"), un prêt catégoriel à vocation sociale (crédit social des fonctionnaires, caisses de retraite, mutuelles, etc.) et, bien évidemment, tout prêt du secteur concurrentiel proposé par les établissements de crédit.

Plafond de ressources pour l'octroi du PTZ

Nombre de personnes

Localisation du logement

 

Zone A

Zone B 1

Zone B2

Zone C

1

37 000 €

30 000 €

27 000 €

24 000 €

2

51 800 €

42 000 €

37 800 €

33 600 €

3

62 900 €

51 000 €

45 900 €

40 800 €

par personne supplémentaire

+ 11 100 €

+ 9 000 €

+ 8 100 €

+ 7 200 €

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