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Quels sont les diagnostics techniques à réaliser avant la vente d'un logement ?

Les informations liées à des impératifs de santé publique

La volonté de supprimer les logements insalubres ou dangereux et celle aussi de rendre les vendeurs de biens immobiliers davantage responsables ont amené les pouvoirs publics à prendre des dispositions afin de rendre obligatoire, lors de transactions immobilières, la délivrance de certificats techniques dans trois domaines :

  •  la détection de la présence d'amiante,
  •  le risque d'exposition au plomb et la lutte contre le saturnisme,
  •  le contrôle des installations d’assainissement collectif.

Diagnostic amiante

La France interdit tout usage de l'amiante depuis 1997. Lors d'une transaction immobilière, le propriétaire doit fournir un diagnostic quelle que soit la nature de l'immeuble (immeuble collectif ou maison individuelle) dès lors que le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il précise la présence ou l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante et, le cas échéant, la localisation et l’état de conservation de ces matériaux. Sont principalement visés les dalles de sols, les faux plafonds et les revêtements muraux susceptibles de contenir des matériaux utilisés pour l'isolation thermique, phonique et anti-feu.

Si l'inspection conclut à la présence de matériaux fortement dégradés nécessitant leur remplacement, le propriétaire du bien dispose dans ce cas d'un délai de 3 ans pour effectuer les travaux. Une clause du contrat de vente peut donc prévoir qui du vendeur ou de l'acquéreur prendra en charge les travaux. À défaut d'être exécutés avant la vente, les travaux peuvent donc logiquement faire partie des éléments de négociation entre le vendeur et le candidat à l'acquisition.

Diagnostic plomb : lutte contre le saturnisme

Le constat de risque d’exposition au plomb a pour but d’identifier les revêtements contenant du plomb, d’en préciser leur teneur et de mentionner, le cas échéant, les facteurs de dégradation du bâti. Lorsque le diagnostic révèle une teneur en plomb supérieure à des seuils définis par l'arrêté du 19 août 2011, une injonction de réaliser des travaux est notifiée au propriétaire. Sauf en cas de contestation, les travaux doivent être exécutés normalement dans un délai d'un mois.

Le diagnostic doit être fourni dès lors que l’objet de la vente est un immeuble construit avant le 1er janvier 1949. Il doit dater de moins d’un an si le constat se révèle être positif. Il a néanmoins une durée illimitée en l’absence de revêtements contenant du plomb, ce constat devant par la suite être joint à chacune des mutations.

Tout manquement à la délivrance de l'information relative au plomb peut entraîner une sanction pénale prévue par l'article 223-1 du Code pénal (1 an d'emprisonnement et 15 000 € d'amende) et une sanction civile obligeant le vendeur à prendre à sa charge les travaux qui s'avéreraient nécessaires, même si ceux-ci sont diagnostiqués postérieurement à la vente par l'acquéreur.

Contrôle des installations d'assainissement

Un document de contrôle des installations de traitement des eaux usées et/ou pluviales pour les habitations qui ne sont pas situées dans une zone d'assainissement collectif doit être fourni impérativement à l'acquéreur. Ce contrôle concerne principalement les maisons situées dans des villages ou des zones isolées.

L'état doit être réalisé par le service public d’assainissement non collectif (S.P.A.N.C) et avoir moins de 3 ans au moment de la vente. En cas de non-conformité, les travaux de conformité rendus nécessaires doivent être effectués par l'acquéreur dans un délai d'un an après l'acte de vente. Les travaux à prévoir sont donc susceptibles d’être un point de négociation entre les parties.

Lorsque l'habitation est située dans une commune ayant mis en place un service public d'assainissement collectif et que la commune, après contrôle, a averti le propriétaire d'une défaillance, il est conseillé d'en avertir l'acquéreur.

Les informations liées à l'état de l'immeuble

Six certificats liés à l'état de l'immeuble doivent être délivrés le cas échéant à l'acquéreur d'un bien immobilier. Il existe également diverses obligations d'information dans des cas particuliers.

Certificat de performance énergétique

Bon à savoir

Le projet de loi sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite ELAN), en cours de discussion au Parlement, contient une disposition qui conférerait un caractère opposable au DPE à compter du 01.01.2020. Ainsi, l’absence de diagnostic ou le contenu erroné de celui-ci pourraient engager la responsabilité du vendeur.

Ce certificat, purement informatif, a pour objet d’indiquer à l’acquéreur le montant prévisible des dépenses liées aux consommations d'énergie. Il comprend notamment les caractéristiques du bâtiment et un descriptif de ses équipements de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation ainsi que des conditions d'utilisation.

Le diagnostic est également accompagné de recommandations destinées à améliorer la performance énergétique du bien en question.

Ce diagnostic a une durée de validité de 10 ans.

Etat des servitudes "risques" et d’information sur les sols (anciennement Etat des risques naturels, miniers et technologiques)

Dans certaines zones du territoire national délimitées par arrêté préfectoral, le vendeur a pour obligation, quelle que soit la nature du logement vendu, de fournir un certificat faisant état des risques naturels (inondations par exemple), technologiques (proximité d'usines), miniers, sismiques ou de pollution (le radon, par exemple). L'état a une durée de validité de 6 mois.

Ces informations sont facilement accessibles en préfecture ou sur Internet (http://www.georisques.gouv.fr).

En outre, le vendeur doit également informer par écrit l'acquéreur :

  • des sinistres subis par le bien dont il a connaissance et qui ont donné lieu à une indemnisation au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique,
  • de l’exploitation antérieure sur le terrain d'une installation classée ou de l'exploitation en sous-sol d'une mine
  • si le terrain est situé dans un site Natura 2000 et s'il fait, à ce titre, l'objet d'un contrat avec la préfecture.

Lutte contre les termites et les insectes xylophages

La remise d'un état parasitaire est obligatoire dès lors que l'immeuble est situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être par les termites, délimitée par arrêté préfectoral. Le diagnostic doit avoir moins de 6 mois. Si l'immeuble n'est pas situé dans une zone à risques, le vendeur est tout de même tenu d'informer son acquéreur, s'il en a connaissance, de la présence de termites, sous peine d'amende.

Lutte contre la mérule

La mérule est un champignon lignivore pouvant causer d'importants dégâts sur les structures en bois des bâtiments. Lors de la de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, les propriétaires doivent simplement produire une information sur la présence d'un risque de mérule. Aucune sanction n'est actuellement prévue en cas de non-respect de cette obligation.

Diagnostic gaz / Diagnostic électricité

Le vendeur d'un logement comportant une installation intérieure de gaz ou d’électricité réalisée depuis plus de 15 ans doit fournir un état de cette installation. Pour être valable, celui-ci doit avoir été effectué moins de 3 ans avant la date de la promesse de vente ou de l'acte de vente.

Le diagnostic de l’état de l’installation intérieure de gaz décrit notamment les appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire, l'état des tuyaux fixes d'alimentation en gaz et l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils au gaz. Le diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité est le résultat d'un examen visuel, accompagnés de divers essais, de l'appareil général de commande et de protection, des dispositifs de protection contre les surintensités, des installations réglementaires dans les salles d'eau ou de bain et de la vétusté des différents matériels (socles de prises, conducteurs, etc.).

Ces deux diagnostics indépendants l’un de l’autre sont purement informatifs. Ainsi, l’acquéreur prenant le bien "en l’état" ne peut exiger que le logement soit mis aux normes. Toutefois, si des travaux se révèlent être nécessaires, ils peuvent être faits par le propriétaire avant la vente du bien ou constituer éventuellement un élément de négociation du prix.

Loi Carrez : la juste mesure de l'appartement

La loi Carrez du 18 décembre 1996 s'applique aux ventes de lots de copropriété, autrement dit, principalement aux ventes d'appartements. Elle ne concerne donc pas les ventes de maisons individuelles et les ventes sur plan. Elle impose au vendeur d'indiquer dans les promesses et contrats de vente la superficie exacte du lot de copropriété dont disposera l'acquéreur. À défaut, celui-ci peut intenter, dans un délai d'un mois, une action en nullité de l'acte de vente.

La superficie "loi Carrez" comprend les planchers clos et couverts et exclut :

  •  les balcons et terrasses non couverts,
  •  les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres,
  •  les dépendances (caves, garages, etc.),
  •  ainsi que les planchers des parties du local dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Pour opérer le mesurage, la réglementation n'impose pas de recourir à un expert (géomètre-expert, architecte...). Mais le métrage exécuté soi-même requiert un soin particulier. En effet, après la vente, si l'acquéreur procède à un nouveau mesurage et constate une erreur de plus de 5 %, il peut, dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte de vente, demander une diminution du prix d'achat en proportion. Le recours à un professionnel est donc recommandé.

Les diagnostics indiquent que des travaux sont à prévoir

Certains diagnostics n’ont qu’une valeur informative (diagnostics gaz, électricité, DPE, mérule, état des risques naturels, miniers et technologiques). L’acquéreur prend le bien "en l’état" et ne peut donc exiger que le logement soit mis aux normes par le vendeur. Si des travaux sont à prévoir, le coût de ces derniers peut devenir de ce fait un élément de négociation de la vente entre les parties.

À l’inverse, les autres diagnostics dont les résultats sont positifs au plomb, à l’amiante, aux termites ou révélant un défaut pour les installations d’assainissement, sont susceptibles de contraindre le vendeur à effectuer des travaux de mise en conformité. Par exemple, lorsqu’un bien immobilier contient du plomb et que le revêtement est dégradé, le propriétaire a l’obligation de réaliser des travaux afin d’éliminer tout risque pour la santé et peut même y être obligé par les autorités publiques. Les parties, qui ne souhaitent pas retarder la vente, peuvent toutefois négocier les modalités de réalisation de ces obligations à condition d’être préalablement renseignées par un professionnel du droit.

À qui faire appel ?

Quel que soit le diagnostic à établir, celui-ci doit être réalisé par un professionnel qualifié et certifié qui a souscrit une assurance professionnelle couvrant sa responsabilité. Le vendeur qui ne fait pas appel à un professionnel certifié pour l'établissement des diagnostics encourt une amende de 1 500 €.
 Le coût d’établissement du dossier de diagnostics techniques est en principe à la charge du vendeur, mais les parties peuvent en décider autrement. Les tarifs varient en fonction de la taille de l'appartement ou de la maison et du nombre de diagnostics à établir. La plupart des entreprises proposent des packages permettant de limiter les coûts, notamment les frais de déplacement. Selon différentes sources, il faut compter entre 200 et 500 € pour un dossier complet.

Les aides financières pour réaliser les travaux

L'agence nationale de l'habitat ( ANAH ) est susceptible de verser des aides financières, notamment pour l'exécution des travaux liés à l'amiante, au plomb ou pour ceux permettant une amélioration de l'isolation thermique. Ces aides sont octroyées sous conditions de ressources. Elles sont également soumises à un engagement d'habiter le logement pendant 6 ans.

L'Éco-prêt à taux zéro permet de financer, sans intérêt sur une période de 10 ans, jusqu'à 30 000 € de travaux dans le but d'améliorer la performance énergétique du logement. Il est actuellement accordé jusqu’au 31 décembre 2018 mais le Gouvernement a annoncé son intention de le proroger jusqu’en 2022.

Enfin, certaines dépenses d'équipement en faveur du développement durable (chauffage, isolation thermique, etc.), ainsi que les travaux contre les risques technologiques, ouvrent droit à un crédit d'impôt. À compter de 2019, le crédit d’impôt est transformé en une prime immédiatement perceptible au moment des travaux.

Conventionnement ANAH : obligation d'information

Le vendeur d'un logement faisant l'objet d'une convention en cours avec l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) doit faire mentionner dans l'acte de mutation les engagements du conventionnement.

Le vendeur n’a pas fourni les diagnostics

Sous réserve des sanctions particulières ci-dessus évoquées, le vendeur qui ne produit pas le dossier de diagnostics techniques ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés. En effet, il est tenu responsable de tout défaut non révélé que l’acquéreur n’a pu déceler lors de la conclusion de la vente et qui empêche ou réduit l’usage souhaité.
 L’acquéreur peut agir durant 2 ans à compter de la découverte du vice pour demander, sous certaines conditions, la résolution de la vente ou la diminution du prix payé.

Domaine

Immeuble concerné

Durée de validité

Obligations du vendeur
 et
  Risque encouru en cas d’absence ou de défauts de diagnostics

RISQUE SANTÉ

Plomb

Immeuble d’habitation (ou partie d’immeuble affecté à l’habitation en cas d’immeuble mixte) bâti avant 1949

1 an.
 
 Illimitée si absence de plomb ou teneur inférieure aux seuils réglementaires

Si teneur en plomb supérieure aux seuils réglementaires : obligation d’information et obligation  de travaux pour supprimer le risque.

Impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de sa responsabilité des vices cachés.

Sanctions pénales si le constat est établi par une personne non certifiée.

  Amiante

Tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 01.07.1997

Illimitée

À refaire en cas de travaux ou de changement d’usage

En cas de présence d’amiante et selon le cas : obligation de travaux (retraits, confinements, etc.) ou obligation de surveillance (transmissible lors de la vente).

Impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de sa responsabilité des vices cachés.

Installation d'assainissement

Tout immeuble à usage d’habitation non raccordé aux réseaux publics de collecte des eaux usées,
 sauf  immeuble abandonné ou devant être démoli.

3 ans

Impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de sa responsabilité des vices cachés.

ÉTAT DE L’IMMEUBLE / SÉCURITÉ

Termites

Tout immeuble situé dans une zone contaminée définie par arrêté préfectoral

6 mois

Impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de sa responsabilité des vices cachés.

Sanctions pénales si le constat est établi par une personne non certifiée.

Mérules

Tout immeuble situé dans une zone contaminée définie par arrêté préfectoral

Non précisé par les textes réglementaires

Simple information.

Aucune sanction.

Gaz

Immeuble d’habitation comportant une installation intérieure de gaz de plus de 15 ans

3 ans

Impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de sa responsabilité des vices cachés.

Électricité

Immeuble d’habitation comportant une installation intérieure d’électricité de plus de 15 ans

3 ans

Impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de sa responsabilité des vices cachés.

Environnement

Immeuble bâti peu importe son usage

6 mois

Obligation d’informer sur les sinistres antérieurs même dans une zone non couverte identifiée comme étant à risque (sinistre ayant donné lieu à indemnisation au titre de l'assurance catastrophe naturelle ou technologique).

Depuis le 01.07.2018, obligation d'informer sur le risque d’exposition au radon dans certaines zones du territoire.

L’acquéreur peut obtenir la résolution du contrat ou une diminution du prix.

Possibilité d’action pour dol en cas de dissimulation volontaire.

Énergie

Tout immeuble occupé de manière prolongée, sauf exclusions

10 ans

Valeur informative.

Aucune sanction.

MÉTRAGE

Surface

Lots de copropriété d'une surface > 8 m2

Illimitée (sauf modification de surface)

Établi sur déclaration du vendeur ou par un diagnostiqueur.

Nullité de la vente en cas d'absence de mention.

Réduction proportionnelle du prix en cas d'erreur de surface de plus de 5%.

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