Loi Pinel : investissement immobilier et réduction d’impôt

Connaissez-vous la loi Pinel ? Si vous souhaitez vous lancer dans un investissement immobilier, ce dispositif peut vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt. Herencia vous en dit davantage sur le sujet.

La loi Pinel, dispositif de défiscalisation

La loi Pinel désigne un dispositif qui permet une défiscalisation immobilière, c’est-à-dire une réduction d’impôt sur l’acquisition d’un logement. Cette loi impose toutefois certains critères d’application. Le logement doit être situé en France métropolitaine. Elle s’applique uniquement sur l’achat d’un logement neuf, en état futur d’achèvement ou réhabilité sous certaines conditions. Le bien immobilier doit notamment être conforme aux normes énergétiques en vigueur. Ce logement est destiné à la location pour une durée minimum de six, neuf ou douze ans. La loi Pinel définit également des critères à respecter liés au montant des loyers et aux revenus des locataires. Le logement ne doit pas être loué en meublé et il constitue la résidence principale des locataires.
Depuis le 1er janvier 2021, la réduction ne concerne que les logements des immeubles collectifs. Les maisons individuelles sont exclues du dispositif, sauf si le propriétaire divise l’habitation en plusieurs logements.  

Dispositif Pinel : les communes éligibles

Toutes les communes de France ne sont pas éligibles au dispositif Pinel. Le territoire français métropolitain est défini en cinq zones : A bis, A, B1, B2 et C. La loi Pinel exclut la zone C, qui correspond à des communes plutôt rurales, et la zone B2 (exclue depuis le 15 mars 2019). Seuls les logements situés en zone A bis, A ou B1 seront donc éligibles au dispositif Pinel. Ces trois zones correspondent aux secteurs où les ménages ont des revenus plus modestes et accèdent difficilement à des logements neufs. N’oublions pas que la loi Pinel a été créée pour faciliter l’accès aux foyers les plus modestes à un logement locatif.  

Les plafonds de loyer instaurés par la loi Pinel 

La loi Pinel encadre les loyers des logements concernés par le dispositif. Pour déterminer le montant maximum du loyer de votre bien immobilier, vous devez connaître la zone où se situe le logement.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, vous ne devez pas dépasser un certain plafond de loyer au mètre carré. Voici les plafonds définis pour l’année 2021. 

  • Zone A bis : 17,55 €/m² ;
  • Zone A : 13,04 €/m² ;
  • Zone B1 : 10,51 €/m² ;
  • Zone B2 : 9,13 €/m² (pour un investissement Pinel réalisé avant 2019).

Loi Pinel : les plafonds des revenus des locataires

Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel, vos locataires doivent justifier de revenus ne dépassant pas certains plafonds. Ces plafonds de ressources sont fixés tous les ans par décret du Bulletin officiel des impôts. Ils varient selon les zones géographiques et la composition du foyer fiscal.

La réduction d’impôt Pinel

La réduction d’impôt est encadrée par deux plafonds :

  • 300 000 € d’investissement par personne et par an ;
  • prix d’achat maximum de 5 500 € par m² de surface habitable.

Le taux de réduction d’impôt Pinel est en lien avec la durée de location du bien : 

  • 12 % pour une location sur 6 ans ; 
  • 18 % pour une location sur 9 ans ; 
  • 21 % pour une location sur 12 ans. 

L’investisseur s’engage souvent au départ sur 6 ou 9 ans. Il peut ensuite prolonger de 3 ans, deux fois pour un engagement initial de 6 ans et une fois pour un engagement initial de 9 ans.

La réduction est appliquée sur le montant de l’imposition en fonction du prix de l’acquisition (prix immobilier et frais de notaire inclus) et répartie sur la durée de l’engagement (six, neuf ou douze ans).

Prenons l’exemple d’une personne qui achète un bien à 200 000 euros et qui s’engage à le louer sur 9 ans. Pour un tel investissement, le taux de défiscalisation s’élèvera à 18 %.

  • 200 000 € x 18 % = 36 000 €
  • 36 000 €/9 ans = 4 000 € par an.

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