Location meublée non professionnelle : la fiscalité LMNP

Le statut de Location Meublée Non Professionnelle, permet de profiter d’avantages fiscaux non négligeables. Qu’est-ce qu’une LMNP ? Quelle est la fiscalité qui encadre ce type de location ? Quel régime choisir ? Herencia, expert dans la gestion de patrimoine, répond à vos questions.

 

LMNP : de quoi s’agit-il ?

La Location Meublée Non Professionnelle désigne un statut fiscal défini par l’article 155 IV du CGI, code général des impôts. Cet article s’applique aux particuliers qui mettent en location un bien meublé. Les loyers, ou recettes locatives, ne doivent pas excéder 23 000 € par an ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. La location meublée doit en effet être une ressource annexe et ne pas représenter la principale source de revenus du loueur. Si tel était le cas, on parlerait de LMP (Location Meublée Professionnelle). Pour obtenir le statut de LMNP, le bailleur doit remplir la déclaration PO1 (formulaire Cerfa n° 11921*05) au greffe du tribunal de commerce.

Le statut de logement meublé

Quel type de location ?

Un bien immobilier meublé soumis à la location peut correspondre à différents types d’hébergement.

  • Une maison ou un appartement meublé.
  • Une partie de votre logement principal.
  • Une résidence hôtelière ou un meublé de tourisme.
  • Une chambre d’hôte ou un gîte rural.
  • Un appartement dans une maison de retraite.
  • Un logement dans une résidence de services pour les étudiants, les seniors, les touristes ou les voyageurs d’affaires. 

L’immeuble peut être neuf ou ancien et le bailleur peut mettre en location plusieurs biens sous ce régime.

Location meublée : les services proposés

Au regard de la loi, le logement doit contenir un certain nombre d’équipements pour être considéré comme une location meublée. 

  • Des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-onde.
  • Un réfrigérateur, un congélateur ou un compartiment à congélation.
  • Une table et des sièges.
  • Des étagères de rangement.
  • De la vaisselle et des ustensiles de cuisine.
  • Une literie avec une couette ou une couverture.
  • Des volets ou des rideaux pour les chambres.
  • Du matériel d’entretien ménager.

La fiscalité LMNP, imposition sur les BIC

L’administration fiscale considère que la location meublée est une prestation de services, et donc une activité commerciale. En ce qui concerne le statut LMNP, les recettes de la location seront considérées fiscalement comme des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Ces derniers sont réservés à la location de logements vides. Cette imposition sur les BIC peut se faire selon deux modalités : le régime micro-BIC ou le régime réel. Le choix du régime fiscal de la LMNP s’établit pour 2 ans sur la déclaration PO1, avec reconduction tacite.

Le régime micro-BIC

Le régime fiscal micro-BIC est plus simple que le régime réel. Il s’applique quand les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 € par an. Ce montant ne prend pas en compte les autres revenus du foyer fiscal. En micro-BIC, il n’est pas possible de déduire ses charges. Vous profitez cependant d’un abattement forfaitaire de 50 % de vos revenus locatifs annuels pour le calcul de votre revenu imposable. Pour que ce régime soit intéressant, vos charges doivent donc être inférieures à la moitié de vos recettes. Avec ce mode d’imposition, vous ne pouvez pas déduire d’amortissement. Sachez aussi qu’il est impossible de choisir d’être imposé au régime micro-BIC et de récupérer la TVA déductible sur une acquisition dans une résidence de services.

Le régime réel

Le régime réel est plus avantageux que le régime micro-BIC. Pour faire votre déclaration, vous devrez calculer et déduire les charges et les dépenses liées à la location. Le régime réel s’applique principalement lorsque les recettes locatives sont supérieures à 72 600 € par an. Vous pouvez cependant demander à en bénéficier en dessous de ce seuil. Vous pourrez déduire les charges d’investissement, comme les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, la taxe foncière, les honoraires comptables, la prime d’assurance de l’immeuble, les travaux. Vous pourrez également déduire les amortissements. L’amortissement de la location meublée permet souvent de défiscaliser la quasi-totalité des loyers. De plus, il est possible de récupérer la TVA payée lors d’un achat dans une résidence de services. Investir dans ce type de résidence permet de cumuler le statut LMNP et les bénéfices de l’amendement Censi-Bouvard.

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